Ипотека - залог недвижимости
    В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека - залог недвижимости.
    Отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости - ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 1 по договору об ипотеке:
    "одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом".
    В целях развития ипотечного кредитования Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" были внесены поправки, призванные сделать ипотеку более доступной, привлекательной, устранить спорные и малоэффективные нормы.
    Отменена обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеки, что позволит снизить издержки его сторон. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона №216-ФЗ, т.е. до 1 января 2005 года, подлежали обязательному нотариальному удостоверению.
    Теперь также не требуется нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Названные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
    На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, необходимы документы, регламентируемые законами:
    Федеральный закон от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";
    Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    Помимо этого для государственной регистрации ипотеки представляются:
    лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
    правила доверительного управления ипотечным покрытием.
    Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации. Потому договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
    Закон №216-ФЗ предоставил сторонам договора возможность изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о данном изменении осуществляется безвозмездно и должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
    Изменены положения Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю и строящихся объектов. ............