К вопросу об оценке недвижимости в России
    М. П. Логинов, Снежинск
    Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.
    Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости - квартир, офисов, складских помещений и т. д., вплоть до комнат.
    Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.
    Различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще - это денежный эквивалент собственности.
    К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания и содержания, а также элементы инженерной инфраструктуры.
    Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.
    Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.
    Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно.
    В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно служит десятилетиями.
    В-четвертых, жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем.
    В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также "психологические" издержки, связанные с расставанием с привычным окружением.
    Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
    В случае получения кредита под залог недвижимости на этапе проведения андеррайтинга банк должен убедиться в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита. При оценке предмета залога анализируются:
    • законность права собственности (юридическая чистота);
    • соотношение стоимости имущества и суммы кредита;
    • физическое состояние имущества.
    Банк проводит проверку правоустанавливающих документов, законности права собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров стандартам. ............