Оценка эффективности инвестиций в недвижимости
    Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).
    В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов.
    В этих условиях важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов.
    Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).
    Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план). [9, c.63-64]
    Работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя следующие этапы:
    1. Оценка существующей ситуации:
    Оценка местоположения объекта:
    Преимущества и недостатки местоположения, транспортная доступность, видимость со стороны магистралей, проч.;
    Перспективы развития района расположения объекта;
    Анализ существующего окружения (тип и характер застройки, существующая инфраструктура).
    Техническая оценка объекта:
    Оценка существующей исходно-разрешительной документации по объекту;
    Оценка технического состояния существующих на территории объекта строений и имеющихся инженерных коммуникаций;
    Оценка существующих инженерных коммуникаций, располагаемых мощностей и возможности присоединения дополнительных мощностей;
    Состав юридической документации по проекту.
    Юридическая экспертиза прав на объект:
    Наличие подтверждающей документации по объекту, инициатору, проекту;
    Обременение объекта правами третьих лиц (арендаторы, кредиторы, проч.);
    Наличие временных и постоянных ограничений в использовании (сервитутов);
    Анализ истории объекта (наложенные аресты, запреты, исполнительные производства в отношении объекта, наличие конкурирующих требований третьих лиц, споров между акционерами (собственниками);
    Экспертиза правоустанавливающих документов;
    Документы, подтверждающие статус и финансовое состояние инициатора проекта (правообладателя, собственника);
    Исследование градостроительных ограничений;
    Предварительный анализ градостроительных ограничений;
    Анализ ресурсных качеств участка.
    2. ............