Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:

1)определение основных вопросов оценки;

2)сбор, проверка и анализ информации;

3)анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

4)расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов;

5)подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

■  цель оценки;

■  стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

■  правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

■  категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

■  разрешенное использование земельного участка;

■  форма собственности;

■  кадастровый номер;

■  сервитута и ограничения вещных прав на земельный участок;

■  наличие застройки;

■  определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а)      договор на передачу титула собственности;

б)      документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в)      информация о собственнике или арендаторе;

г)       характеристика сервитутов;

д)      правила зонирования и функционального использования;

е)       градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

ж)      различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка.

Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. ............