Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка

Защита прав арендатора и арендодателя имеет некоторые особенности, которыми договор аренды отличается от других гражданско-правовых соглашений.

Для защиты прав собственника и титульного владельца используются так называемые вещно-правовые иски (виндикационный и негаторный). Первый используется в случаях, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения, второй - когда необходимо устранить препятствия пользованию имуществом, не связанные с лишением владения.

Оба иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Отсюда указанные иски получили наименование "абсолютных исков", т.е. предъявляемых к любым нарушившим вещное право.

Анализируя нормы гл. 34 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор вправе истребовать арендованный земельный участок из любого незаконного владения и пользования, а также требовать устранения препятствий в пользовании им, возмещения убытков, причиненных земельному участку гражданскими и юридическими лицами, включая арендодателя, можно прийти к неверному выводу, что абсолютный иск используется при защите прав арендатора во всех случаях.

Однако арендатор и арендодатель находятся не в абсолютных, а в относительных отношениях, оформляющихся с помощью категории обязательств (обязательственные отношения). В них управомоченному лицу (арендатору) противостоит определенное обязанное лицо (арендодатель), и защита осуществляется обязательственно-правовыми способами. Поскольку в обеих ситуациях нарушаются права владельца вещных прав, возникает вопрос: к какой из двух указанных разновидностей гражданско-правовой защиты вещных прав вправе прибегнуть потерпевшее от правонарушения лицо? Гражданское право не предоставляет права выбора вида исков и не допускает так называемой конкуренции исков, свойственной англо-американскому правопорядку.

Решение вопроса зависит от юридической природы права арендатора. Авторы, рассматривающие представление арендатору вещно-правовой защиты и признающие за правом аренды свойства следования, относят эти права к вещно-правовым. Они правы, когда указывают, что арендатор вправе защищать свои права абсолютными исками в случае спора с третьими лицами, но не с арендодателем.

При наличии договорных отношений должны использоваться обязательственно-правовые средства защиты, потому что между участниками спора существуют относительные, а не абсолютные отношения.

Осуществление вещно-правовой защиты прав арендатора имеет определенные особенности, связанные с объектом спора. Арендатор, как и собственник, осуществляет не только фактическое, но и юридическое владение, что обеспечивается оформлением государственной регистрации договора аренды. Поэтому арендатор не может быть лишен права владения иначе как путем оспаривания законности регистрационной записи.

Ответственность является одной из основополагающих категорий, используемых в правоприменительной деятельности вообще и гражданско-правовой в частности. О природе юридической ответственности существует немало различных точек зрения. ............