Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис)

Эмфитевзисом является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое вещное право на чужое имущество, которое состоит в предоставлении лицу права владения и пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд с целью получения плодов и доходов от него с обязанностью эффективно его использовать соответственно целевому назначению.

Субъектами эмфитевзиса являются собственник земельного участка и лицо, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (землепользователь, эмфитевта). Стороной отношений эмфитевзиса не может быть лицо, которому земельный участок предоставлен на условиях постоянного пользования или на условиях аренды.

Объектом эмфитевтичного права является пользование земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в частной, коммунальной или государственной собственности. К землям сельскохозяйственного назначения относятся сельскохозяйственные угодья — пашня, многолетние насаждения, покосные луга, пастбища и т.д., а также несельскохозяйственные угодья (ст. 22 ЗК Украины). Такое пользование имеет ограниченный характер, поскольку собственник земельного участка передает эмфитевте право владения и право целевого пользования им, сохраняя за собою право распоряжения земельным участком. Стороны могут сузить пределы целевого использования земельного участка (например, указав, что он может использоваться под пашню или многолетние насаждения и т.п.).

Основанием установления эмфитевзиса является договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (договор об эмфитевзисе). По договору об эмфитевзисе собственник земельного участка возмездно или безвозмездно передает другому лицу право пользования земельным участком, сохраняя на него право собственности. Договор об установлении эмфитевзиса формально является консенсуальным, поскольку для возникновения эмфитевтичного права не требуется передача земельного участка. Вместе с тем, реализовать это право ранее, чем будут установлены границы участка на местности, невозможно, поскольку до этого приступать к использованию земельного участка запрещено законом (ст. 125 ЗК Украины). Здесь мы имеем ситуацию, подобную той, что возникает при переходе права собственности по договору: момент заключения договора и переход вещного права не совпадают по времени (ст. 334 ГК Украины).

Эмфитевзис может быть передан другому лицу на основании договора между предшествующим и следующим землепользователем или на основании наследования (часть 2 ст. 407 ГК Украины). В частности, эмфитевтичное право может быть предметом договора купли-продажи, дарения, мены, в том числе предметом залога, а также может передаваться любым иным, не запрещенным законом, способом другому физическому или юридическому лицу. При отчуждении эмфитевзиса речь идет не о передаче права собственности на земельный участок, а исключительно об отчуждении права пользования им.

Срок договора об эмфитевзисе устанавливается по договоренности его сторон. При этом собственник участка и эмфитевта могут заключить такой договор на определенный или на неопределенный срок.

Если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей заключен на неопределенный срок, любая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за один год (ст. ............