Контрольная работа
Задача 1
Определить рыночную стоимость объекта недвижимости производственного назначения затратным методом.
Исходные данные:
строительный объем здания, м3, Bv - 10100;
фактический срок эксплуатации здания, год, Tf - 8;
удельные затраты на строительство аналогичного здания, тыс. руб., ct - 36;
коэффициент отличий оцениваемого здания от типового, k - 1,05;
ставка земельного налога в расчете на 1 м2 земли, руб., Tl - 3420,0;
площадь земельного участка, относящегося к зданию, м2, Sl - 600.
Решение:
Восстановительная стоимость здания VR определяется исходя из объема здания, величины удельных затрат на строительство и коэффициента отличий оцениваемого здания от типового:
VR = ct ∙ Bv ∙ k;
VR = 36 ∙ 10100 ∙ 1,05 = 381780 тыс. руб.
Для расчета физического износа здания Dp необходимо определить восстановительную стоимость его конструктивных элементов, а затем и величину их износа.
Расчет физического износа элементов здания определяем по таблице.
Расчет физического износа здания
Наименование конструктивных элементов здания % от восстановительной стоимости всего здания Восстановительная стоимость элемента Фактический срок эксплуатации Нормативный срок эксплуатации Коэффициент износа, гр.4: гр.5 Сумма износа, гр.3∙гр.6 1 2 3 4 5 6 7 Фундамент 7 26724,6 8 100 0,08 2137,96 Наружные стены 15 27267 8 100 0,08 4581,36 Перекрытия 14 53449,2 8 100 0,08 4725,93 Кровля 8 30542,4 8 50 0,16 4886,78 Перегородки 9 34360,2 8 80 0,1 3436,02 Внутренняя отделка 6 22906,8 8 8 1,0 22,906,8 Наружная отделка 3 11453,4 8 60 0,13 1488,94 Система водоснабжения и канализации 10 38178 8 50 0,16 6108,48 Система электроснабжения 7 26724,6 8 40 0,2 5344,92 Система отопления 9 343,60,2 8 50 0,16 5497,63 Система вентиляции 2 7635,6 8 40 0,2 1527,12 Система пожаротушения 3 11453,4 8 50 0,16 1832,54 Система телефонизации 2 7635,6 8 40 0,2 1527,12 Лифты 5 19089 8 30 0,27 5154,03
Итого
100 381780 71155,63
Накопленный износ здания D определяем по следующей формуле:
D = Dp + Df + De.
Доля функционального износа здания составляет 80% от восстановительной стоимости системы телефонизации:
Df = 7635,6 * 0,8 = 6108,48 тыс. руб.
Внешний износ здания представляет 0,1% от восстановительной стоимости здания:
De = 381780 ∙ 0,001 381,78 тыс. руб.
D = 381,78 + 6108,48 + 71155,63 = 77645,89 тыс. руб.
Остаточная стоимость здания Vrem определяется путем вычитания из его восстановительной стоимости величины накопленного износа:
Vrem = VR - D;
Vrem = 381780 - 77645,89= 304134,11 тыс. руб.
Стоимость земельного участка, относящегося к зданию, определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 85-кратной ставки земельного налога:
Vt = 85 ∙ Tl ∙ Sl;
Vt = 85 ∙ 3,420 ∙ 600 = 174420,0 тыс. руб.
Рыночная стоимость оцениваемого здания определяется как сумма остаточной стоимости объекта и стоимости земельного участка:
V = Vrem + Vt;
V = 304134,11 + 174420,0= 478554,1 тыс. руб.
Вывод: рыночная стоимость объекта недвижимости производственного назначения при оценке ее затратным методом составляет 478554,1тыс. руб.
Задача 2
Определить рыночную стоимость торгового центра методом прямой капитализации дохода.
Исходные данные:
полезная площадь торгового центра, м2, SB - 800;
арендная плата за 1 м2 в месяц, тыс. ............
