ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА ПРИ ПРОДАЖЕ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

Статьей 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК; Кодекс) и ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" предприятие как имущественный комплекс отнесено к объектам недвижимого имущества. Согласно же с т. 131 ГК недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации. При этом организации по государственной регистрации недвижимости обязаны удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо путем совершения регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание зарегистрированной сделки.

К сожалению, нормативные акты, регламентирующие процедуру госрегистрации предприятия как имущественного комплекса, прав на него и сделок с ним, были приняты только в августе 2004 г. Соответственно, такой специфический вид правоотношений, как установление права собственности и совершение сделок в отношении предприятия как имущественного комплекса, находится в процессе становления. Естественным следствием этого являются проблемы, вызванные недостаточно наработанной юридической практикой, один из вариантов решения которых и рассматривается в настоящей статье.

Приведем весьма характерный для сегодняшнего дня пример.

Собственник унитарного предприятия решил его продать. Покупатель нашелся достаточно быстро, о цене договорились, осталось только оформить сделку в соответствии с законодательством. Вот здесь, как правило, и выясняется, что существуют определенные проблемы, препятствующие немедленному совершению сделки.

В силу новизны законодательства, регулирующего регистрацию недвижимости, в большинстве случаев предприятие, являющееся объектом сделки, не зарегистрировано как имущественный комплекс. Более того, исходя из содержания упомянутого законодательства и, в частности, Положения о порядке совершения регистрационных действий в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.06.2004 № 650 (далее - Положение о совершении регистрационных действий), и Инструкции об определении перечня документов, представляемых для государственной регистрации в отношении предприятия как имущественного комплекса, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 19.07.2004 № 34-1, если предприятие не зарегистрировано - оно вообще еще не создано как объект сделки.

Предварительный договор - свидетельство серьезности намерений сторон

По различным объективным и субъективным причинам вся цепочка юридических действий от создания предприятия как имущественного комплекса до вступления в силу договора продажи предприятия занимает никак не менее 2-3 месяцев. Встречаются сделки, оформление которых растягивается и на больший срок. В то же время стороны сделки хотят приобрести некоторую уверенность в том, что достигнутые договоренности будут сохранены на протяжении столь длительного периода. Вот здесь-то и уместно вспомнить о новации, предусмотренной ст. ............