Выпуск жилищных негосударственных облигаций для приобретения покупателями квартир

В практике встречаются случаи, когда через размещение (приобретение) облигаций негосударственного жилищного займа, граждане строят себе квартиры. В этом случае с будущими владельцами квартир заключаются два договора: договор приобретения жилищных облигаций, а если эквивалент их номинальной стоимости составит 40 и более процентов общей площади квартиры, то и договор долевого строительства жилья.

В этой связи, у главных бухгалтеров организаций возникают вопросы по бухгалтерскому учету и налогообложению хозяйственных операций, совершаемых в рамках настоящих договоров, на которые в данной статье мы постараемся ответить.

Согласно п.2 Положения о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 06.06.1996 № 372 (далее - Постановление № 372), жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в денежной единице Республики Беларусь и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению. Эквивалент номинальной стоимости одной жилищной облигации не может быть менее 0,1 квадратного метра общей площади жилья.

В соответствии с п. 4 Постановления № 372 эмитентами жилищных облигаций вправе выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь, имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство, необходимую проектную документацию и обладающие правами застройщика.

Объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья, согласно п. 6 Постановления № 372 не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика.

Доход по жилищным облигациям не выплачивается.

Согласно п.п. 18-24 Постановления № 372 погашение жилищных облигаций оформляется актом сдачи-приемки установленной эмитентом формы. Возврат средств по сданным жилищным облигациям осуществляется в течение месяца со дня оформления акта сдачи-приемки. Жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.

Эмитент обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Министерства финансов, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений.

Как нами ранее упоминалось, физическое или юридическое лицо, владеющее жилищными облигациями, эквивалент номинальной стоимости которых составляет не менее 40 процентов общей площади квартиры (жилого дома), имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

Эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья.

При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации.

При согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Порядок выпуска и государственной регистрации негосударственных жилищных облигаций, как и иных ценных бумаг, также регулируется постановлением Комитета по ценным бумагам при Совете Министров Республики Беларусь от 11.04.2006 № 09/П «Об утверждении Инструкции о порядке выпуска и государственной регистрации ценных бумаг», (далее - Постановление № 09/П).

В соответствии с Постановлением № 09/П проведение открытой (закрытой) подписки, открытой (закрытой) продажи облигаций осуществляется эмитентом или по его поручению профучастником. ............