Аренда недвижимости

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. Запрещается сдавать в аренду предприятия оборонных отраслей, связи, транспорта, предприятия топливно-энергетического комплекса, здания государственных банков и т. д

Стороны договора

Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение или во временное пользование. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, управомоченное на это собственником либо законом.

Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).

Арендодатель по собственной инициативе или из взгляда на "плохое поведение" арендатора хочет досрочно разорвать договор аренды. Возникает вопрос: когда и при каких обстоятельствах арендодатель имеет основания досрочно разорвать договор аренды? Если обе стороны согласны разорвать договор, тогда не возникает никаких проблем. И особенных причин для расторжения договора искать не нужно. Но нас как раз интересует случай, когда разорвать договор хочет лишь одна сторона - арендодатель.

Посмотрим, что на этот счет отмечено в Гражданском кодексе Украины (дальше - ГК).

Согласно ст. 781 ГК договор найма (аренды) прекращается в случае ликвидации юридического лица - арендатора или арендодателя. То есть, если арендатор - юридическое лицо и это юридическое лицо ликвидируется, договор аренды прекращается. Но это, скажем так, не самый распространенный случай и нашей ситуации не касается.

Поэтому идем дальше. У арендодателя есть возможность в определенных случаях отказаться от договора аренды - разорвать его без решения суда. То есть прекратить договор в связи с односторонним отказом от него 1.

( 1 В отличие от расторжения договора (о нем мы подробнее поговорим дальше), прекращение договора в связи с отказом не нуждается в обращении к суду.)

Относительно этого в статье 214 ГК отмечено: отказаться от договора стороны имеют право за взаимным согласием (не наш случай), а также в случаях, предусмотренных законом, даже тогда, когда условия договора полностью выполнены сторонами. ............