"Часть вещи" как объект аренды Г.С. Васильев, А.О. Рыбалов, кафедра гражданского права СПбГУ
    Как известно, объектом права является объект недвижимого имущества "в целом". Так, применительно к земельному законодательству объектом права может считаться лишь земельный участок, которому присвоен кадастровый номер; часть подобного участка, строго говоря, объектом права быть не может. То же имеем и в случае с помещениями. Помещение, соответствующее требованиям "объектоспособности", является объектом недвижимости, имеет кадастровый номер.
    Вместе с тем на практике широчайшее распространение получили договоры аренды как части помещения, так и части земельного участка. Хорошей иллюстрацией может служить, например, необозримая масса споров об уплате ЕНВД в случаях, когда арендуется часть торгового помещения.
    Это говорит о востребованности подобных форм для оборота. Имеется и легальное основание такой практики, содержащееся в ст.26 "Государственная регистрация аренды недвижимого имущества" ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 2 этой статьи, если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Если же в аренду сдаются части помещений, к представляемому на государственную регистрацию договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26).
    Судебная практика также поддерживает подобную форму пользования чужим имуществом.[1]
    В то же время п. 1 ст. 607 ГК РФ говорит, что в аренду могут быть переданы только вещи:земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Представляется очевидным, что часть земельного участка или помещения не может признаваться вещью. Именно ссылка на указанную норму служит самостоятельными порой единственным обоснованием вывода о невозможности арендовать часть помещения или земельного участка.
    Так, по одному из дел регистрационный орган обосновывал отказ в регистрации договора аренды части помещения следующим образом. Предметом представленного на регистрацию договора аренды являются объекты, не имеющие реальных границ на местности. Это не позволяет считать имущество обособленным, что не соответствует ст. 607 ГК РФ. Квадратные метры в здании не являются индивидуально-определенной вещью. Говорить о частях нежилого помещения как объектах возможных арендных отношений можно лишь в том случае, если в результате переоборудования в помещении появятся обособленные места, которые будут обозначены (вычерчены и пронумерованы) на техническом плане БТИ. Таким образом, документы, представленные на регистрацию, по содержанию не соответствуют п. 3 ст. 607 ГК РФ (не определено имущество, подлежащее передаче арендатору), п. 4 ст. 18, п. 1 ст. 17, п. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав" (отсутствует удостоверенный органом кадастрового или технического учета план арендуемого объекта). ............