Договор как форма регулирования аренды земли в Украине
    Бердников Евгений Сергеевич, преподаватель кафедры аграрного, земельного и экологического права Одесской национальной юридической академии
    Основным документом, регламентирующим отношения арендатора с арендодателем земельного участка, является договор аренды.
    Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется, помимо прочего, особой гибкостью этой правовой формы, в которую могут облекаться различные по своему характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.
    Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто не является сторонами, он может создавать права, но не обязанности; в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор [1].
    Вопрос о правовой природе договора аренды земли носит дискуссионный характер. Одни авторы относят его к разновидностям договора имущественного найма, обосновывая это тем, что законом разрешено долгосрочное пользование землей, что является характерным моментом для имущественного найма [2].
    По мнению других авторов, договор имущественного найма опосредует лишь отношения по поводу имущества, вещей, находящихся в обычном гражданском обороте. Однако пределы договора аренды земли значительно шире, он используется для опосредования не только имущественных, но и земельных отношений, и имеет своей целью в первую очередь опосредование земельных отношений. В данной сфере договор имущественного найма не приемлем [3].
    Высказано суждение, согласно которому договор аренды природных ресурсов обладает характеристиками, вообще не присущими гражданско-правовому договору имущественного найма [4].
    По мнению М.В. Шульги договор аренды земельного участка - земельно-правовой. Его правовой основой являются ст. 8 Земельного кодекса, отдельные положения соответствующих Указов Президента Украины, а также постановления Кабинета Министров Украины от 17 марта 1993 г. "О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды", других нормативных актов. К тому же, надо заметить, что Закон Украины "Об аренде государственного имущества" (ст. 4) не включает землю в число объектов аренды, следовательно, он не рассчитан на земельные арендные отношения [5].
    Земельно-правовой характер названного договора предопределяется сущностью и особенностями земли как объекта договора. Хотя земля в известной мере по действующему законодательству и включена в гражданский оборот (в пределах, установленных законом, допускаются, например, сделки с землей, в частности, аренда земли), данный природный ресурс не является имуществом в общепринятом понимании. ............