Договір купівлі продажу нерухомості: теоретичні та практичні аспекти
Вступ На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти набуває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відомо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України можуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів. Одним з найпоширеніших цивільно-правових правочинів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує декілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.
Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості – її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо – диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті.
Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Цивільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 183, 211, 336, 642, 659, 682) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу («Купівля-продаж») особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням.
Метою даної роботи є аналіз складових механізму правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.
Виходячи з мети були поставлені наступні завдання:
– проаналізувати положення законодавства щодо регулювання договорів купівлі-продажу;
– визначити істотні умови та ознаки договору купівлі-продажу;
– проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомості;
– проаналізувати особливості правового регулювання договору купівлі-продажу житла.
Об'єктом дослідження в роботі є договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Предметом дослідження виступає механізм правового регулювання за договором купівлі-продажу нерухомого майна.
1. Загальні положення про купівлю-продаж 1.1 Сутність та умови договору купівлі-продажу Відносини учасників цивільного обороту, завдяки яким відбувається обмін товару на гроші або інший товар, опосередковуються договорами про оплатну реалізацію майна (купівля-продаж, поставка, контрактація, міна-бартер, постачання енергетичних та інших ресурсів тощо).
При цьому виявляється тенденція до універсалізації (консолідації) правил про товарний обіг на основі договору купівлі-продажу, коли загальні положення про купівлю-продаж поширюються й на інші вищезгадані договори, якщо інше не передбачено в самому договорі, законі або не випливає з характеру конкретних взаємовідносин сторін.
Договір купівлі-продажу спрямований на передачу майна у власність набувачеві, тому у ст. 658 ЦК підкреслюється, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом (наприклад, право комісіонера, консигнатора), належить власникові товару. ............
