«Метод капитализации дохода в оценке недвижимости»
План:
Введение
1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации
2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости
3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.
Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни. Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.
Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.
В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.
В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.
Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.
1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. ............
