Опыт ипотеки в развитых странах Доктор экономических наук С.Г.Ерошенков Москва 2004 год 1. Опыт ипотечного кредитования в США.
    Ипотечные банки, а также другие участники финансирования сделок с недвижимостью, осуществляют свою деятельность на двух совершенно различных рынках ипотечных кредитов. Предоставление ссуды заемщику с оформлением закладной происходит на "первичном" рынке. Продажа ипотечных займов кредитором, первоначально предоставившим ссуду заемщику, а также перепродажа ипотечных обязательств среди инвесторов являются основными операциями "вторичного" рынка.
    Деятельность компаний ипотечного кредитования включает оформление, продажу и обслуживание ипотечных займов, обеспеченных недвижимостью жилого или коммерческого назначения. Ипотечная компания служит финансовым посредником, который оформляет ссуды под залог и продает их другим кредиторам или инвесторам. Ипотечные компании поставляют финансовые ресурсы на местные рынки ипотечного кредитования из внешних источников капитала; кроме того, они объединяют индивидуальные ссуды в крупные кредитные пулы более привлекательные для инвесторов. В случаях продажи кредита, ипотечный банк обычно сохраняет за собой оформленное контрактом право сбора с индивидуальных заемщиков основной суммы долга и процентов по ссуде. Эта функция ипотечного банка называется "обслуживанием" кредита.
    Поскольку у многих организаций-инвесторов нет достаточного опыта и квалифицированного штата специалистов по обслуживанию ипотечных кредитов, они готовы платить банку за исполнение этой функции.
    После второй мировой войны основным источником средств для выдачи ипотечных кредитов были сберегательные вклады, а также средства, привлеченные на страхование жизни граждан. Традиционно сберегательные учреждения использовали средства вкладчиков для предоставления ипотечных кредитов, которые были частью их инвестиционного портфеля. Однако в середине 70-х годов депозитные учреждения стали терять своих вкладчиков, предпочитавших вкладывать деньги в компании денежного рынка или пользоваться другими механизмами инвестирования, функционирующими вне сферы ипотечного бизнеса, что обеспечивало им более высокую норму прибыли. В результате произошедшего в 70-е и в начале 80-х годов сокращения вкладов в сберегательных учреждениях, за счет которых финансировались ипотечные кредиты, инвесторы, работающие на вторичном ипотечном рынке, стали значительно более важным источником средств для предоставления ссуд под залог недвижимости.
    Рынок ипотечных инвестиций начал расширяться, поскольку ипотечные кредиты стали объединяться в пулы, а на их основе стали формироваться пакеты ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (MBS), продаваемые затем инвесторам. В конце 80-х годов рынок ипотечных ценных бумаг получил дальнейшее развитие в результате внедрения нового, более эффективного механизма использования ценных бумаг различных классов и категорий - ценных бумаг, выпускаемых так называемыми ипотечными инвестиционными посредниками или кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), обычно называемых сокращенно - ценные бумаги REMIC, или просто REMIC, либо CMC - залоговые ипотечные облигации. На рынке появился большой выбор различных ценных бумаг REMIC, каждая из которых имела различные характеристики и степень риска и обеспечивала разную доходность.
    Вследствие быстрого развития и одновременного дерегулирования финансовых учреждений, покупатели жилья, а также других видов недвижимости, имеют сейчас доступ к целому ряду альтернативных механизмов финансирования строительства или покупки жилья. ............