Задача 7. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в размере 12 млн. руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после чего ожидается продать объект за 150 млн. руб. Определить текущую стоимость объекта, если ставка дисконта равна 10%.

Текущую стоимость объекта определим по формуле:

где текущая стоимость объекта;

денежный поток периода t;

ставка дисконтирования;

стоимость реверсии или остаточной стоимости.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии должна быть продисконтирована по фактору последнего прогнозного года и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, текущая стоимость объекта составляет 138,63 млн. руб.

Задача 19. Банк договорился об аренде помещения у фирмы под офис на 4 года. В целях экономии на налогах банк оплатил аренду в виде выдачи фирме беспроцентного кредита в 200 000 у.е. на 4 года. Ставка процента составляет 7,72%. Определите величину фактической арендной платы банка за аренду офиса.

Для определения величины фактической арендной платы банка за аренду офиса воспользуемся функцией денежной единицы – взносом на амортизацию денежной единицы:

200 000 у.е. * 0,30006 = 60 012 у.е. – сумма ежегодной арендной платы;

60 012 * 4 = 240 048 у.е. – сумма арендной платы за 4 года;

240 048 – 200 000 = 48 048 у.е. – сумма начисленных процентов.

Таким образом, фактически банк выплатит 48 048 у.е. за аренду офиса за 4 года.

Задача 27. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных средств не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около 3-х месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации (при расчете методом кумулятивного построения) равен сумме: безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложения в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости, премии за инвестиционный менеджмент.

а) безрисковая ставка дохода – 8,4% (по условию);

б) премия за риск инвестиций – 0 (привлечение дополнительных средств не потребуется);

в) поправка на ликвидность – 3% (принята на уровень долларовой инфляции за время продажи права аренды офисного центра – около 3-х месяцев);

г) поправка за инвестиционный менеджмент – 5% (по условию);

д) норма возврата – 10% (100% / 10 лет = 10%).

Получаем:

Коэффициент капитализации = 8,4 + 3 + 5 + 10 = 26,4%.

Задача 34. Имеется земельный участок 100*100 м. Схема зонирования разрешает использовать участок одним из четырех способов:

1)         строительство многоквартирного дома (на 65 квартир, 12000 д.е. за квартиру, 580000 д.е. затраты на строительство);

2)         разбивка на участки под строительство коттеджей (25 участков по 5000 д.е. за участок, 25000 д.е. затраты на оплату юридических и инженерных услуг);

3)         размещение на участке склада строительных материалов (чистый доход от продажи 1 м2 – 30 д.е., площадь склада – 9500 м2, затраты на оборудование склада – 60 000 д.е.);

4)         организация на участке уличной торговли (1100 д.е. – доход, приносимый 1 фронтальным метром).

Выбрать вариант наиболее эффективного использования.

Вариант наиболее эффективного использования будем выбирать, исходя из максимальной доходности (максимума дохода собственности и стоимости участка). ............