МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГОУ ВПО

ЧЕЛЯБИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРОИНЖЕНЕРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет: Экономический

Кафедра: Экономики и организации СХП

СУЩНОСТЬ И ЭТАПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

2009

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1 Метод прямой капитализации

2 Метод капитализации дохода по норме отдачи

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

·  принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

·  принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

·  сумму будущего дохода;

·  время, когда должен быть получен доход;

·  продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

·  прогнозирование будущих доходов;

·  капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

·  упрощенного баланса;

·  отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов:

1)  Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов;

2)  Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы;

3)  Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов;

4)  Поток наличных денежных средств до налогообложения, доход на собственный капитал.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1)  прямой капитализации;

2)  дисконтирования денежных потоков.

1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Стоимость объекта определяется по формуле:

где I – чистый доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации.

Базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

,

где PV – текущая стоимость недвижимости;

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год;

R0 – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. ............