Типология факторов, определяющих цены земельных участков
Введение
При изучении цены городской земли называют самые различные факторы. По территориальному охвату их можно разбить на три основные группы, соответствующие общему подходу, предложенному нами выше при рассмотрении инструментария экономики города:
1. Факторы общей экономической конъюнктуры на территории города, представляющие экономическую роль города как целого и те возможности, которые он предоставляет частному бизнесу и всему населению.
2. Факторы местоположения участка на территории города, которые характеризуют доступность центра, расположение участка относительно транспортной сети, а также особенности землепользования в отдельных крупных зонах города. 3. Локальные факторы, учитывающие природные и социально-культурные особенности участка и окружающей его территории, его связь с ближайшими центрами обслуживания.
1. Факторы общей экономической конъюнктуры
В качестве наиболее укрупненных показателей этой группы, дающих некоторое предварительное представление о роли города и его перспективах, называют группы показателей размера города. Универсальным, хотя далеко не самым точным показателем размера города является численность его населения. В 60–70-е годы проводились специальные исследования, где изучалась связь численности населения городов как с ценой земельных участков в центральных зонах, так и со средней ценой по основной части территории городов. Эти исследования показывают высокую коррелированность всех этих показателей. Соответственно рост города стимулирует общий рост цены земельных участков, что наиболее ярко проявляется в ЦДР.
Усиление или падение экономической роли города несомненно способствует росту или, соответственно, падению цен земли по всей территории города. Однако специалисты отмечают существенную инерционность цен земельного рынка и определенную асимметричность их динамики. Некоторое общее влияние на систему земельных цен оказывают налоги на земельную собственность и мероприятия, регламентирующие землепользование.
2. Факторы местоположения
Как мы неоднократно отмечали выше, важнейшая группа факторов этого типа характеризует доступность ЦДР и других важнейших элементов каркаса. В целом анализ зависимости цены городской земли от расстояния выявляет убывающую зависимость экспоненциального типа. Однако статистическая надежность этой экспоненциальной функции недостаточно высока для центральных кварталов города, что объясняется малым количеством сделок для участков, расположенных в этих кварталах. Отмечаются характерные отклонения от стандартной зависимости в связи с возрастом города. На территории достаточно старых городов в центральной зоне в большинстве случаев обнаруживаются кварталы, где цена земли относительно невысока. Там же, как правило, наблюдается и низкая плотность населения. Однотипность этих двух зависимостей подтверждается высокой коррелированностью показателя цены и показателя плотности населения. В то же время для многих городов
США, где наблюдается стагнация исторического центра, выявляются фокусы более высоких цен в пригородной зоне.
При формировании показателей доступности центра возникает ряд методологических проблем. Ранее мы отмечали особую привлекательность ЦДР, связанную, в частности, с высокой концентрацией рабочих мест, общественных услуг, индустрии досуга и т.п. В упрощенных теоретических моделях ЦДР описывают точкой-фокусом. ............
