Виды ипотечных ценных бумаг, используемых в Российской Федерации. Муниципальные займы, ипотека в регионах России
Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населений этих стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам [2].
В России ипотечные отношения только в начале пути развития. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. Сегодня совершенно ясно, что нельзя рассматривать ипотеку только как финансовые рынки. Нельзя ее рассматривать и только как строительство жилья. Ипотека – это сопряжение двух больших рынков: финансового и рынка жилья. И совершенно ясно, что если не найти способа ввода долгосрочных ресурсов в жилищную сферу, то у нас ипотечное кредитование будет также барахлить и опираться на государственное бюджетирование, как это происходит до сих пор.
Основная задача – привлечение в ипотеку частного капитала. А это можно сделать только посредством эмиссионных ипотечных ценных бумаг, что отражает мировую тенденцию в этой сфере. Достаточно сказать, что в США финансовый ипотечный рынок составляет около 4 трлн долларов, что намного превосходит и корпоративный, и муниципальный уровень американских ценных бумаг и сопоставимо с оборотом государственных ценных бумаг. Эта цифра является значительной долей ВВП для любой страны, и она напрямую влияет на стабилизацию экономического развития.
Массово ипотека не идет, поскольку это не массовый товар. Ставки высоки, но снизить их нельзя, поскольку они могут снизиться из-за рыночных условий. А эти рыночные условия – платежеспособный спрос. Основная задача состоит именно в том, чтобы запустить рыночные механизмы ипотеки. То есть с рынка деньги брать и рынку деньги отдавать. Универсальный банк не может сегодня выпустить надежную ипотечную ценную бумагу, поскольку в универсальном банке приоритет имеет вкладчик, депозиты которого формируют основной привлеченный капитал банка. Но банки должны быть вовлечены в процесс выпуска этих бумаг. Проблема в законе "О банкротстве...", где применительно к банкротству банков в первую очередь свои требования удовлетворяют вкладчики. Соответственно, изменение порядка банкротства означает, что в первую очередь деньги должны получить инвесторы в ипотечную ценную бумагу, а потом уже вкладчики. Если этот порядок не поменять, то ипотечная ценная бумага, которую банк выпустит сегодня и которая будет обращаться на рынке 10 лет, не будет надежной.
Сегодня источник развития банковской системы – аккумулирование вкладов населения. И если этот порядок будет сохраняться в течение 10 лет, то и объем вкладов, привлеченных банками от граждан за 10 лет, достигнет значительно большей величины. Поэтому риск того, что держатель облигации получит доступ к ипотечному покрытию, все больше и больше увеличивается по мере того, как у банка возрастает количество вкладчиков. ............
