Аналіз фактичних характеристик будівель і споруд

 

ВСТУП

 

Аналіз фактичних характеристик будівель і споруд часто використовується при оцінці забезпеченості кредиту. Принцип забезпеченості кредиту означає наявність у банку права для захисту своїх інтересів, недопущення збитків від неповернення боргу через неплатоспроможність позичальника. В банківській практиці найбільш розповсюдженими є такі форми забезпечення кредитів: застава нерухомості, гарантія або поручительство, страхування кредиту та інші.

Механізм надання іпотечного кредиту, тобто кредиту під заставу нерухомості такий: позичальник звертається до банку за кредитом під забезпечення нерухомості. Банк вимагає від клієнта виписку з реєстру для того, щоб дізнатись про вартість застави і наявність чи відсутність інших заставних прав на неї. Такий реєстр, в якому фіксується інформація про власників майна, землі, зміни у власності, про видані та погашені іпотечні кредити, ведеться державними органами. Задоволення вимог кредиторів відбувається у порядку черговості запису їх номерів у реєстрі. Тому банки зацікавлені бути першими в списку кредиторів. Тому важливо правильно оцінити вартість застави, щоб за рахунок реалізації майна можна було б погасити заборгованість.

1 Актуальність проблеми. Стисла історична довідка про розвиток оцінки будівель та споруд в Україні

Існування товарно-грошових відносин у будь-яких формах суспільного устрою, визначає актуальність проблеми оцінки майна, методів її визначення, а також інфраструктури забезпечення оцінки майна. В недалекому минулому в Україні при фактичній відсутності купівлі-продажу нерухомості, необхідності в визначенні її ринкової вартості фактично не існувало: достатнім було визначення так званої “балансової вартості”, що віддзеркалювала обсяг затрат на будівництво, монтаж і введення в експлуатацію будівель, споруд, причому в умовах цін, що регулюються нормативами. Основними факторами, що визначають розвиток оцінки будівель та споруд в Україні є:

·  приватизація державного майна;

·  приватизація житлового фонду;

·  потреби в інвестиціях, що існують для більшості підприємств та підприємців в Україні;

·  введення ринкових механізмів ціноутворення в будівництві;

·  розвиток іпотечного кредитування, в тому числі під гаранти Уряду України;

·  активне створення нових підприємств на базі реструктуризації старих;

·  розширення практики банкрутства;

·  становлення законодавчої бази оподатковування нерухомості;

·  суб'єктивні чинники поводження власників нерухомості на ринку, що диктуються станом економіки (наприклад, інфляцією), і т.п.

Поява перших робіт з оцінки будівель і споруд в Україні, як і фахових оцінювачів приурочено до кінця 1992 - початку 1993 року. У 1994 році за підтримки Верховної Ради України і Фонду державного майна в Україні створена перша професійна асоціація оцінювачів - Українське товариство оцінювачів; у 1996 році - Український інститут оцінки. Починаючи з 1995 року Фонд державного майна веде реєстр оцінних фірм, що мають право оцінки будівель і споруд, що належать державі (місцевим органам влади), а також іншим суб'єктам права у випадках, коли державні органи приватизації погоджують оцінку або підтверджують її результати. ............