Проблема понуждения стороны по договору аренды по передаче недвижимости, являющейся предметом аренды (проблема фактического владения недвижимым имуществом) Галина Ермолова, ведущий специалист
    Появляется ли обязанность у арендатора осуществлять арендные платежи арендодателю, если между сторонами не составлялся акт приема - передачи арендуемого имущества, либо иной документ, предусмотренный ст. 655 ГК РФ, но арендатор фактически осуществлял владение и пользование арендованным имуществом?
    Арендные отношения в нашей стране являются наиболее распространенной формой взаимоотношений между субъектами права. Это связано с тем, что порой у юридического лица, индивидуального предпринимателя и физического лица недостаточно денежных средств для приобретения имущества в собственность. Порой, приобретение имущества в собственность не входит в круг их коммерческих интересов. Например, не всегда предприятие или индивидуальный предприниматель готовы нести затраты на капитальный ремонт имущества, риск утраты собственности, налоговые расходы и т.д.
    Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия (так институт найма вещей был известен еще римскому праву). Несмотря на это, применение норм Гражданского кодекса, регулирующих арендные отношения, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике.
    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из данного определения, можно сделать вывод о том, что основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в установленный договором срок (ст. ст. 611, 612 ГК РФ). В свою очередь арендатор обязуется принять имущество и пользоваться им в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
    Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным договором, закон связывает исполнение договора аренды зданий и сооружений с момента передачи арендатору объекта и составлению сторонами акта прима - передачи помещения. Так, в ст. 655 ГК РФ указано: "Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами". И если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считаются исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
    В силу сложившихся в России доверительно - попустительских отношений между хозяйствующими субъектами, стороны часто пренебрегают требованиями законодательства и по заключенному договору аренды помещения передают имущество без составления передаточных документов. После чего стороны могут длительное время исполнять обязанности по договору, не имея претензий друг к другу. Но рано или поздно возникает ситуация, когда арендатор отказывается вносить арендные платежи. ............