Ирина Курбатова, Старший консультант, Юридическая Практика, AGA Management

Статья содержит анализ отдельных аспектов действующего земельного законодательства РФ в части оформления земельно-правовых отношений для целей строительства.

Для целей реализации девелоперских проектов на сегодняшний момент, как и ранее, остаются привлекательными территории нефункционирующих или убыточных производственных комплексов и заводов советского наследия.

При этом инвесторы чаще всего сталкиваются со следующей проблемой: зачастую при приватизации начала 90-х годов в план приватизации не включались земельные участки под приватизируемыми объектами недвижимого имущества, которые оставались в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим, в случае приобретения зданий, строений, сооружений таких предприятий, в том числе путем установления корпоративного контроля, с целью их последующего сноса и строительства новых объектов недвижимости важным является надлежащее оформление земельно-правовых отношений с учетом действующего законодательства РФ.

На настоящий момент юридические лица могут приобрести земельный участок на праве аренды или праве собственности, при этом, какой бы титул ни был выбран, объем прав на земельный участок должен включать в себя право на строительство новых объектов недвижимого имущества.

Право на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке согласно статьям 263, 264 Гражданского кодекса РФ принадлежит его собственнику, а также титульному владельцу земельного участка, которому земельный участок передан в порядке, предусмотренном земельным и гражданским законодательством, - в пределах, установленных (i) законом (Земельным кодексом РФ) или (ii) договором с собственником.

Таким образом, для реализации проекта по строительству новых объектов недвижимости возможными вариантами являются приобретение земельного участка в собственность или предоставление его в аренду «в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ» [1].

Такой порядок установлен Земельным кодексом РФ, причем предусмотренные процедуры предоставления земельных участков из публичных (государственных или муниципальных) земель зависят от цели использования земельного участка:

для целей строительства;

для целей, не связанных с таковым.

Каких-либо изъятий или исключений в применении указанных процедур земельным законодательством РФ не предусмотрено.

При предоставлении юридическому лицу земельного участка для целей, не связанных со строительством, установлен приоритет собственника объектов недвижимости над третьими лицами в части оформления прав на земельный участок под ними, а также в отношении прилегающей к таким объектам территории в границах отвода, нормы которого установлены п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ.

Собственник объекта недвижимости [2] согласно статье 36 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка (его выкуп) или приобретение права аренды на земельный участок с целью эксплуатации объекта недвижимости.

Таким образом, приватизировав земельный участок, собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на них, приобретет де-факто право на строительство нового объекта при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. ............